Галактион КучаваЮрист, руководитель Центра правовой помощи «Моё Право»

Относительно вопроса о том, учитывают ли суды уже сложившуюся практику, то коллега формально прав – в российской правовой системе, принадлежащей к романо-германской семье, судебный прецедент не является источником права. Однако на практике роль выработанных высшими судами подходов чрезвычайно велика. Верховный Суд РФ систематически обобщает судебную практику и дает разъяснения в постановлениях Пленумов, которые носят обязательный для нижестоящих судов характер. Таким образом, хотя и без прямой ссылки на «дело Долиной», массовая судебная практика по спорам, где продавец заявляет о давлении мошенников, действительно формируется. Как показывают наблюдения, в том числе освещенные в СМИ, в этой практике наметился устойчивый перекос в сторону защиты продавца, который объявляется потерпевшим, в ущерб добросовестному покупателю. Это и есть тот самый де-факто складывающийся прецедент, который создает опасный правовой тренд. Однако в моей практике были подобные дела еще до массовой истерии, связанной с делом Долиной. Наблюдение, что суды сейчас в основном встают на сторону продавцов, к сожалению, подтверждается. История с Долиной – лишь самый яркий пример явления, которое юристы и журналисты уже окрестили «казусом Долиной». В подобных ситуациях добросовестные покупатели не только теряют жилье, но и остаются без денег, поскольку механизм принудительного взыскания уплаченной суммы с продавца-«жертвы» на практике работает крайне слабо. Суды зачастую удовлетворяются доказательствами психологического давления на продавца, не требуя от него надлежащего обеспечения встречных денежных требований покупателя. Это создает порочную практику, при которой заявление о «введении в заблуждение» становится удобным инструментом для недобросовестного расторжения сделки, особенно в условиях падающего рынка недвижимости. Но сейчас начали появляться и решения в пользу покупателей. Информация о подобных решениях, в том числе в Калининграде и недавно в Верховном Суде Якутии, просачивается в профессиональное сообщество. Шанс на перелом тренда, безусловно, есть, и он связан с двумя факторами. Во-первых, это нарастающий общественный резонанс, который фокусирует внимание на системной проблеме. Показателен пример с жилищным розыгрышем «Столото». Оператор был вынужден удалить публикацию с Долиной из-за волны критики, как сообщила пресс-служба, из-за «атаки ботов». Это яркий сигнал, что общество начинает осознавать дисбаланс в защите прав и потенциальные риски для миллионов обычных граждан, выступающих в роли покупателей на вторичном рынке жилья. Во-вторых, это растущее понимание макроэкономических рисков. Судебная практика в пользу продавцов ослабляет весь рынок жилья, поскольку покупка новой недвижимости а тех же новостройках часто финансируется за счет продажи «вторички». Неопределенность и риски признания сделок недействительными парализуют рынок. Таким образом, «эффект Долиной» – это не просто история одной звезды, а симптом системного сбоя. Он демонстрирует разрыв между защитой конкретного, объявленного потерпевшим, лица и принципами правовой определенности и защиты добросовестного приобретателя. Для перелома тренда необходим комплекс мер: от более взвешенных и требовательных решений судов, в полной мере учитывающих имущественное положение покупателя, до возможных законодательных инициатив, которые бы уравняли риски сторон в таких спорах. Только так можно восстановить доверие к рынку недвижимости как к надежному институту, а не к лотерее, где выигрыш может быть оспорен под предлогом психологического давления.