Эльвира ГлуховаЭкономист, основатель экосистемы "Флагман", эксперт по кредитованию и инвестициям

Предложение первого зампреда комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева о возрождении в России системы доходных домов как альтернативы ипотеке, безусловно, производит впечатление. Впрочем, как и все аналогичные инициативы, в том числе о развитии лизинга на жилье, которые время от времени озвучивают законодатели. Если посмотреть с обывательской точки зрения, то чем, собственно, он не прав? Новоиспеченные молодожены для решения жилищного вопроса могут воспользоваться бюджетной альтернативой ипотеки (а в Москве, например, по расчетам, на ежемесячный платеж при нынешних ставках нужно иметь более 160 тыс рублей). Особенно подкупает апелляция к опыту Российской империи, где арендное жилье в крупнейших городах доминировало. Но с того времени много воды утекло, и, главное – полностью и неоднократно сменилась экономическая парадигма. Поэтому прямой перенос модели в современные реалии невозможен. В XIX веке доходные дома строились как частный бизнес на свои, причем, как это принято сейчас говорить, длинные деньги, которые вкладывались на долгосрочную перспективу. Сегодня все выглядит принципиально иначе: самостоятельно частный инвестор с горизонтом окупаемости проекта в пару десятков лет без участия государства на эту поляну не пойдет. А участие государства, тем более в нынешних условиях, — это неподъемные бюджетные обязательства. Гораздо проще сейчас поддержать развитие рынка цивилизованной аренды на вторичном рынке. Кстати, больше 10 лет назад об этом частенько говорил Александр Плутник, на тот момент глава АИЖК. У корпорации был опыт арендного жилья на Ходынском поле. Но даже госкорпорация особо на пути развития этого сегмента не продвинулась. Так вот, Плутник предлагал ввести налоговый вычет на аренду жилья наподобие того, что есть при покупке. Предложение, что очевидно, куда менее затратное, чем огромные инвестиции в строительство и эксплуатацию доходных домов. И при этом оно сильно способствовало бы обелению рынка аренды, поскольку жильцы однозначно будут настаивать на заключении официальных и зарегистрированных договоров. Почему бы не начать с малого, чтобы двигаться постепенно в развитии нового для современной России инструмента? Тем более, что сейчас его реинкарнация выглядит больше как очередной спасательный круг для застройщиков, которых подкосил длительный период дорогих кредитов, отмена массовой ипотеки и т.д. Как мы прекрасно помним, все программы поддержки строителей выливаются в рост цен, а следовательно, в снижение доступности жилья. Любые революционные изменения на рынке необходимо хорошо продумать и осуществить по мере созревания. Предложение Кошелева – это не столько готовая законодательная инициатива, сколько симптом глубинного кризиса модели жилищного обеспечения, которая последние тридцать лет делала ставку исключительно на частную собственность и ипотеку. Нельзя, кстати, не учитывать, что изменение модели потребует и корректировки менталитета, поскольку для российского человека собственность – это базовый гарант стабильности и защиты, главная подушка безопасности, которую аренда дать не может. Недаром наша страна входит в топ-10 стран по уровню владения жилья. Есть и спорные моменты и в механизме, который предлагает депутат. С одной стороны, это коммерческое строительство с налоговыми льготами для застройщиков (освобождение от налогов на период стройки и на 10 лет после), с другой — социальные обязательства: субсидирование арендной платы для нанимателей из бюджета региона или муниципалитета. Это попытка сделать социальное жилье экономически привлекательным для бизнеса, но очень сильно за государственный счет. В любом случае, инициатива имеет право на обсуждение о диверсификации жилищной политики. Россия подошла к пределу ипотечной модели: льготные программы закончились, ключевая ставка высока, цены на жилье оторвались от доходов и реальности. Строительный комплекс требует загрузки, а люди — крыши над головой. Но идея доходных домов нуждается в серьезной проработке: от создания работающего механизма, чтобы мотивация для частных компаний создавалась не за счет раздувания госрасходов (возможно, понадобятся новые инструменты для привлечения частных инвестиций) до внесения огромного количества поправок в законодательство. И еще нужны условия в виде долгосрочного периода низких ставок, то есть доступных заемных средств.