Александра ПожарскаяЗаместитель руководителя проекта Народного фронта «За права заёмщиков», эксперт платформы «Мошеловка»

Инициатива по регулированию рынка рассрочки на недвижимость пока выглядит, как перепридуманная ипотека. Наш опыт подсказывает, что ограничение размера штрафов – разумное предложение, а вот наделение застройщиков залоговым правом больше защищает интересы продавца, чем покупателя. На наш взгляд, закон о регулировании в этом сегменте рынка должен учитывать все риски слабой стороны договора – покупателя. Только так будет возможно соблюсти баланс интересов, поскольку застройщики и так со всех сторон поддерживаются государством, при этом завышая стоимость недвижимости и извлекая сверхприбыли. Программы продажи недвижимости в рассрочку становятся всё популярнее у населения. Раньше на оплату частями приходилось 5–8% сделок, прошлой осенью показатель достигал 30–35%, на сегодняшний день ее доля в различных проектах уже составляет 30–60%. На первый взгляд, таким образом застройщики повышают доступность жилья для населения. Но дьявол в деталях. В данном случае в толковании и правоприменении. Поскольку рассрочка подразумевает не единовременную оплату товара заёмными средствами, а дробление платежей в равных частях на определённый срок, то не считается кредитованием. На сегодняшний день купля-продажа недвижимости в рассрочку регулируется Гражданским и Жилищным кодексами, законами «Об участии в долевом строительстве…» и «Об ипотеке». Но всё зависит от договора и условий, указанных в нём. В целом, отдельных правил к договору купли-продажи недвижимости именно в рассрочку нет. По общим правилам ГК требует лишь описания товара (в данном случае объекта недвижимости), указания цены, порядка и формы оплаты. Вместе с тем, конкретных требований к описанию объекта недвижимости и его подробностей нет. Поэтому зачастую застройщики ограничиваются общими стандартными формулировками. Если объект недвижимости строится на средства покупателей-дольщиков и заключается предварительный договор купли-продажи – возникают условия для регулирования по закону о долевом строительстве и по Жилищному кодексу. Если заключается договор купли-продажи и обязательства покупателя обеспечиваются закладной на недвижимость, то законом «Об ипотеке». Потому мы и говорим, что залог в руках застройщика – это уже ипотека. Не совсем понятно зачем её перепридумывать? Согласно логике, букве и духу закона, если покупатель после внесения первого платежа не смог платить дальше, то договор может считаться расторгнутым, товар в виде объекта недвижимости должен быть возвращён продавцу, а тот, в свою очередь, должен вернуть первый платёж за вычетом штрафов, пеней и других фактически понесённых расходов. Но поскольку размер штрафных санкций ничем не урегулирован, как, например, в законе «О потребительском кредите (займе)», то застройщик, сославшись на статью ГК «О свободе договора», может установить такой размер штрафных санкций, который превысит размер первого платежа. И здесь мы, безусловно, поддерживаем Банк России и правительство – размеры штрафов за просрочку должны быть ограничены. Если обязательства покупателя обеспечены залогом, а обязательства не исполняются больше трёх месяцев и сумма задолженности более 5% стоимости залога, то продавец вправе через суд обратить взыскание на объект недвижимости, согласно закону «Об ипотеке». Однако чаще всего такие ситуации происходят, когда покупатель уже живёт в купленной квартире или доме и сделал качественный ремонт. Конечно, суд обяжет залогодержателя-застройщика компенсировать покупателю стоимость ремонта, как за неотделимые улучшения. Но покупателю придётся доказывать документами сумму, а главное – необходимость проведения ремонтных работ. И здесь застройщик, в любом случае окажется в выигрыше, поскольку новосёлы пренебрегают проведением платной независимой экспертизы до начала ремонта и делают его с использованием более качественных материалов. Кроме того, купив квартиру в рассрочку и не справившись с исполнением обязательств, потребитель лишается возможности взять на неё ипотечный кредит для погашения обязательств перед застройщиком. А мера поддержки в виде ипотечных каникул и вовсе не будет доступна таким покупателям, поскольку она распространяется на кредиторов и заёмщиков, а договор рассрочки заключают продавец и покупатель. На наш взгляд, предлагаемый регулятором законопроект лишь от части защищает покупателей недвижимости в рассрочку и не учитывает множества рисков. Отдельное беспокойство вызывает информирование потребителя. Нет гарантий, что менеджеры застройщика или риелтор ему доступно объяснят все вероятные риски нарушения договора и вероятные недостатки объекта. Нет нормы, которая защитила бы покупателя недвижимости в рассрочку от навязывания дополнительных услуг.